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项目经理如何与业主(甲方)打好交道?

返回列表 来源: 发布日期: 2022.05.07

在正文开始前,我们先来了解下业主(Client/Owner)的定义,即:工程建设项目的投资人或投资人专门为工程建设项目设立的独立法人。 

业主可能就是项目最初的发起人,也可能是发起人与其他投资人合资成立的项目法人公司;在中国传统的基本建设投资与建设行政管理体系中,业主也被称为“建设单位”。 

项目经理如何与甲方打好交道

一、环卫项目业主单位通常是哪几个部门 

在环卫项目没有市场化之前,主管环卫的单位只是政府的一个部门。 

当20世纪80年代深圳第一个环卫市场化项目诞生之后的近40年的时间里,各省各县环卫项目逐渐放开,环卫项目主管方成了名副其实的发包方,社会资本方成了采购方,招投标项目启动完成表明甲方乙方形成,环卫项目主管方也就自然而然成了业主方。 

根据政府方权责划分的不同,环卫项目的主管单位即业主有以下几个部门,即城市管理执法局、住房和城乡建设局、农业农村局、美丽乡村建设办公室、精神文明委办公室等。 

环卫项目业主与资本方的接触就是甲方与乙方的接触,相处结果无非有以下几种:关系特好(铁哥门般)、关系一般、关系融洽、关系相对融洽、关系破裂等。 

在我们身边经常听到某某公司的某某项目被政府清退了;某某业主就只知道罚款;能够坚持干下去且罚款较少的项目就证明与业主相处的较好,而那些与业主关系相处不好即将被清退的项目,有时公司抱着死马当活马医的心态,换了一个项目经理上任后,与业主的关系马上缓和下来,且在不长的时间内就建立了互信,这里面就有很大的学问了,需要认真的捋一捋。 

下面我就与业主如何相处的话题上说一下我的看法。 

、业主的特点 

业主方即甲方,业主方因为甲方的属性,业主方相关领导或人员在乙方面前其骨子里就有优越性,如若甲方领导素质好与其相处就比较容易,因为素质好的甲方领导有公道心、理解乙方的难处、能看到乙方的努力、明白乙方的坚持与坚韧,所以处理一些问题时相对的公平、公正,乙方容易接受;当遇到素质不高的甲方的领导,在乙方面前处处显得趾高气扬、飞扬跋扈,无论你干得多好他都能找到不好的地方,动辄大吵大骂,此时乙方若是个愣头青那双方就会矛盾激化,最后导致高额罚款或被清退。 

乙方无法要求甲方完善与完美,但改变自己就变得相当必要和紧迫。 

三、与业主领导相处的最高境界 

与业主领导相处的最高境界是“尊重、服从、履约”,无论业主领导的素质如何,项目经理都要用一颗虔诚的心对待业主,尊重业主方领导有以下几种形式: 

◎ 关于尊重 

1、语言、语气尊重:跟业主汇报工作、态度要诚恳,称谓要准确、彬彬有礼,声音不高不低语气要平和,切忌与业主领导称兄道弟或牛气轰轰满嘴跑火车; 

2、行为上尊重:跟业主见面不要求每次都西装革履,但必须衣帽整洁、干净,切忌衣着不修边幅、要站、坐有型; 

3、礼节上的尊重:这里的礼节不是指送礼,人吃五谷杂粮哪有不生病的,知悉业主领导本人或家人身体有恙,要积极主动的去探访去表达关心,家中有红白喜事要乐意到场帮忙; 

4、态度端正也是尊重:业主领导不是每一次大骂或批评都是对的,在业主领导批评或大骂错了的时候,能心平气和的接受,现场不予业主领导辩驳或发生冲突,让业主领导的权威得到淋漓尽致的体现(事后再给说明,领导往往会说声:抱歉!也许是领导当时是故意说给上级领导听的);

5、个人性格的尊重:了解熟悉业主性格、爱好及工作作风,是与业主领导相处最起码的要求,掌握并利用好业主的特点“投其所好”的沟通、交流能增加彼此的信任度; 

6、自身修养的尊重:项目经理自身素质、修养也很重要,与业主汇报工作、交流思想,自己的言谈举止、举手投足都能体现自身的素养,一个满口脏话很难与一个学识渊博的人成为朋友,自身修养高也是对业主领导最好的尊重。 

◎ 关于服从

服从业主管理是项目经理应具有的素质。一是业主有管理监督权,对项目公司下达任务、安排、督导督办工作是业主的权利;二是哪怕遇到处理问题不公平不公正也要学会先服从,然后在适当的场景向业主辩解、申诉。 

◎ 关于履约 

所谓履约就是项目经理能够按照合同的约定完成或相对完成合同项下道路保洁、垃圾收集、转运工作内容,使该项工作不让业主在政府领导面前抬不起头来,每次文明创建检查都能为政府赢得好评,只有这样才能让业主认可、信任,这个认可、信任也是与业主方相处的基础。 

四、与业主方其他层级人员相处的注意事项 

项目经理与业主领导相处很重要,与其下属分管领导及相关部门人员和谐相处也同等重要。拿《城乡环卫一体化项目》举例,有哪些相关部门呢? 

业主单位的考核办的督导员、每月协助做服务费用的财会和内勤、乡镇分管领导、村镇考核人员。这些单位的人员哪一个都是一尊“佛”,是“佛”就得拜,项目经理平时在工作中遇到见到他们都要客客气气的打招呼,要学会“嘘寒问暖”,火候要拿捏到位,做到善意的恭维而不是谄媚,这些人有困难需要帮助的时候在不违背大原则的前提下也要积极提供帮助,否则的话一旦某个环节出现问题,都能让项目公司遭受损失。 

在这些人面前项目经理一定要落个人缘好,不能因为某些话不好听得罪他们,从而导致他们无端的放大与扩散事态或联合起来对抗项目公司,矛盾升级到业主领导都没法调停的地步就是项目经理的无能。 

五、环卫公司的作用 

项目经理与业主领导相处除去个人的努力因素外,环卫公司在顶层设计上也要给予助力,既是分内之事又让项目经理在与业主领导相处时感到身后有强大的依靠和底气。 

环卫公司要怎么做呢? 

当环卫项目落地时环卫公司的高层一定要跟业主上级分管领导及业主主要领导见个面,最起码要通个电话,要说一堆感谢政府领导给予信任、支持的话,同时也保证环卫公司会派最好的团队,以专业公司的标准做好专业服务,保证项目公司保洁水平快速的提升。 

派驻项目经理时,环卫公司要给业主方递交委任项目负责人的通知书,就如同向外国大使递交国书一样,仪式感很重要,体现了对业主的尊重。如果中途因故更换项目经理时,要提前告知并说明原因,取得业主的同意或谅解。 

业主方领导轮换环卫公司高层对离任业主领导要电话问候、对项目公司工作之前的支持表示感谢,这样离任领导不至于在新任领导面前说出不好的话;对新任业主领导环卫公司高层得知消息后先要主动打电话祝贺,最好能登门拜访,让新任业主领导感觉到环卫公司很真诚。

  环卫公司能够做到这一步,业主方无论是离任或新任领导都会留下好的印象,也给项目经理与业主友好相处创造了条件,起到事半功倍的效果。 

六、结束语 

乙方与甲方相处是个学问,没有谁能够做到尽善尽美,项目经理与业主关系处到水乳交融更是难上加难,因为环卫项目不同其他工程项目,有恒定不变的质量标准,环卫道路垃圾、漂浮物都是动态的,今天搞得好不等于明天搞得好,现在搞好了,可能过了半小时就被新的问题给破坏了。 

项目经理作为项目公司的灵魂人物,与业主相处有举足轻重的作用,项目经理只有在自身修养、学识、能力上不断的完善,才能被业主方信任和认可,在信任和认可的基础上,更好的助力帮助业主在文明创建中取得好成绩,业主方才能减少刻意为难、刁难,并为项目公司的良好运营给予更大的支持。 

与业主打交道的最高境界除了做好“尊重、服从、履约”以外,至高境界就是你必须是一个合格的项目经理。


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